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华通国际事业部总经理李宁打造有生命的产业园1

华通国际事业部总经理李宁:打造有生命的产业园

时间:2017-5-19 15:42:35 5月19日由园区大会和凤凰房产主办的中国产业园区大会(华北站)峰会,在北京海航大厦万豪酒店举行,就“全国布局”、“特色小镇”、“海外园区”这三个热点话题进行详细讨论,共同探讨中国产业园区的全新发展之路。

在本次峰会上华通国际事业部总经理李宁进行了《有生命的产业园--中关村医疗器械园设计》的主题演讲。

今天以我们的案例阐述对园区设计的理念,来阐述什么样的园区是一个有活力、有生命力的产业园区。如何实现这样的目标和愿景呢?我们提了一个理念叫“三态合一”,精准的功能业态、宜人的空间格局、低碳的环境生态。

精准的功能业态,对这个产业园区有比较精准的产业定位,产业功能需求基本确定下来,用精准的功能业态来指导后面的建筑师、设计师比较擅长的空间形态的营造,就能营造一个宜人的空间形态,同时我们也希望能有一个比较好的低碳的环境生态。我们认为三态合一的理念能成就一个有生命的产业园。

我们以一个实际的案例,我本人主持的中关村医疗器械园来阐述我们三态合一的理念,这个园区的设计一直贯彻这个理念,精准的功能业态是设计之初,我们建设方是中关村发展,中关村发展非常精准的定位了医疗,这个产业是我们国家方兴未艾的产业,中关村发展作为一个国企大力的支持产业发展。在此之前,我们也针对这个产业做了产业链的研究,我们看上去,这个产业是一个非常具体的细分的产业,但是它涉及到的产业链确实是非常广泛的。有了产业的需求之后,就可以把产业的需求转化成空间的需求,这个产业需要有多高的层高,多大的承重以及哪一类的规模企业、多大的面积等等。

园区的环境实际上是从产业的需求出发,从人的需求来出发,我们对产业链和产业是非常关注,因为我们最终做园区是为了产业、为了企业、为了人。

功能业态是怎样考虑的呢?我们有非常多的认识需要把它混合起来,才能能知道我们的规划设计。考虑三点,第一个满足不同入园企业的规模需求,大型企业、中型企业、小型企业、小微企业,第二个针对不同的企业规模需求提出了可分可合,弹性的理念,满足招商不同的需求,第三个是销售与自持产品形态内在需求。这个案例,具体来看是怎么实现这几点呢?我们看到从这边来看这个业态,标准化生产厂房,它是一个U字形的院落,为什么做成U字形?前期的时候我们对于大型区如果做这个产业,最大的需求量的规模独栋4000平米,我们开始招商之前做规划设计,三年以后或者四年才盖完,这之间怎么能满足日后的需求呢?所以我们做了非常大的弹性,U形做了可分可合的处理,U形是三段构成的,加在一起一共有1.2万,如果是龙头企业可以给他1.2万的规模需求,如果大型、中型企业可以选择买一个4000平或者8000平,这样弹性就产生了。

我们对这类产品的附加值或者是特色,有这样几点,一个是屋顶花园,空中庭院、私属花园、私属的地下停车位、地下一层多功能用房、临街展示悬挂LOGO的优势。这个设计图里面的情况是下沉庭院,有了这个下沉庭院之后把地下一层的功能,把沉寂的很多房间解放出来,这样附属的价值就挖掘出来了,地下一层本身也是车库,我们在设计的时候,在下沉庭院旁边设置了私属的停车位,直接进入到这栋楼里面,这是对于地下的利用。

地下一层有更好的弹性利用方式,在从地下一层的设计里面,习惯性的做法是有一个1.5米的覆土来满足绿化的需求,地下一层本身就是一个高的空间,这样我给大家来创造一个机会,未来的地下一层是一个很高的空间,加上有下沉庭院,以后可以给大家提供一个机会,提供一个夹层,做一个内部的小型会所或者餐厅都可以。

这是屋顶花园,私属花园的提供,空中庭院,我们比较倡导两层通高,有这样一个享受的机会。还有高首层,不光让大家在首层有比较高的空间,有实际产业定位的意义,刚开始我说产业研究的时候,他们有相当一部分的企业GMP厂房的需求,层高5.8米就可以满足了,在首层设置了5.8米的层高,如果企业有生产的话全部安排在一层,上面是研发和办公,当企业拥有自己独栋的时候,从首层到上面之后可以满足不同企业从生产、到研发、办公的需求,如果不需要GMP的层高,5.8米可以隔一下,也可以创造新的附加值。

刚才讲的是我们的产品,从龙头企业、大型企业到中型企业,在这里面都找到自己合适的空间。下面我们讲服务,我们的园区是为了产业服务,产业是为了企业服务,最终还是为了人来服务。所以我们倡导两大服务平台,基本的分类,一个是产业服务平台,一个是员工服务平台,园区的产业服务平台放到了门式的建筑物上,入园企业都能利用的数字医疗体验中心、公共实验室、检测中心、展示交流中心等等。员工服务中心,员工服务中心包括园区的食堂、咖啡厅。

这是我们看到园区的产业服务平台,这个服务平台做了一个门式的结构,这个地区在军海等级大兴,限高比较低,45米要做标识性的还是比较困难的,所以我们用了一个门式的结构凸显园区的标识性,远远看去就可以找到园区。这是完成之后的情景,门式结构在内部。这是从下沉庭院看门式结构。这是产业服务平台完成的,给大家做展示的空间。这是门厅,这是产业服务平台的立面,这是我们不同的位置。

这是员工服务平台,这个小建筑物地上只有三层,而且地上面积只有3000平米,这么小一个面积,没法满足员工服务,我们怎么做到的呢?我们拿它只是当做一个引子来下到下沉庭院去,把所有员工服务功能做到地下一层,自然采光和痛风,这样充分挖掘了土地的价值。完成之后的形象是这样的,小建筑物,员工服务中心,可以通过这里进入,也可以通过这里来进入,最基本的设施那就是职工食堂,还有健身房、咖啡厅等等。我们早期在考察这块用地的时候,在建设之初,我们和业主一起来考察,记得很清楚,中午吃饭必须得回到大兴区去吃饭,这个区域里面它是第一个园中园,周围整个服务情况还没有搭建起来,我们在做产业园区的时候,这个问题是普遍存在的问题,产业园区基本都位于不是城市的核心区,周边服务设施不是很完善,我们倡导在内部搭建一个能满足人的需求和产业需求的服务平台。

我们刚才讨论的都是如何提供一个产业的物理空间,也就是房子,我们的软环境塑造和软件的塑造是非常重要的,务虚的那部分,这里面特别关注的是在入园企业里面,人的心理需求,这是从产业特征出发研究出来,跟这个相关的企业负责人有过座谈,我们在设计之前。他们提出两个要求,第一个,服务要好,因为这类的企业员工有几个特征,一个高素质、高教育背景、人数不太多,这样人才特征就得出来了,这个人才特征,企业负责人希望服务好、环境要好,把他们需要的人才留住,对于工作环境的要求高,对于设计师也是一个机会,我们可以有更多的发挥余地,我们的目的和我们产业需求也就很好的结合在一起了。我们希望服务于园区的企业和人,从入园企业的人来出发、吸引和留住人才,这是我们的设计图纸,下沉庭院,整个下沉庭院的区域,刚才我们看到有很多的服务设施,我们花了非常多的笔墨来打造它的景观设施、人的休息和交流设施,这一切都是为了入园企业留住人来服务的,它的出发点是要好的服务和好的环境,甚至一开始设计时候,业界人士都在提出问题,一个为办公服务的园区有必要做这么好的景观吗?当盖完的时候,大家觉得还是有共识的,因为大家招商的时候就觉得有好处了,招商的时候有好的环境能迎来更多好的企业、更好的人才。

我们还倡导一个理念非正式交流空间,在办公室是正式的交流空间,创新性的企业和产业里面需要的是非正式交流空间,我们常常看到硅谷的企业照片,大家的办公环境并不是在办公室里面,很多时候在某一个角落,在某一个沙发上甚至像一个休息的地方或者咖啡厅产生工作的灵感。这样的话,不同的人在这里面有一种非正式交流来激发大家工作的火花。我们在这里面创造了非常多的非正式交流的空间计划,比如说下沉庭院,一方面是为了大家服务的设施,另外一方面也是创造了很多交流的机会,这一组大家可以促膝长谈的机会,室内的机会、绿化的机会,小的下沉庭院,这些下沉庭院还可以有一些座椅,大家可以有更多的交流机会。

三态合一,我们还比较倡导,它是一个定制化园区的理念,因为每个园区都是不一样的,首先是它的产业定位会不一样,每个园区都会有一个自己的产业定位和项目定位、功能定位老年人癫痫应该怎么治疗,有了不同的定位之后,自然是不一样的。坐落地段也是不一样,在北京、上海,南方、北方肯定是不一样的,我们比较倡导把园区做成定制化的园区。在这个案例里面首先是地段定制,生命智谷,谷的产业,它位于大兴生物医药基地的三期,它位于这两个绿带的交叉点上。这就是为什么在设计的时候,在这个位置做了一个折线形的门式结构,变成内部谷的发源地,我们把大的环境吸纳到内部来。我们通过这个位置的门式结构的塑造,也就是把外面的景观直接吸纳到了内部,再从大的环境来说,这个位置位大兴区,大兴区的北部是北京的核心区,我们大门以及门式的欢迎姿态,找向大北方,从风水上来说也是一个合适的选择。所以我们在小的环境里面也是用谷的理念,把两期合在一起,这边一个门式结构引进来之后,把两块地合在了一起来做设计。同时所有院落都是和这个谷串联起来的,像是一个鱼骨式的设置,直接和这个院子拉萨中医癫痫专家发生了关联。

第二个风格是风格式定制,我们给园区赋予了中国元素的风格,这个园区位于北京,北京的文化积淀还是非常厚重的,包括它的色彩、材质,传统文化里面经常用灰色的砖,也符合当地气候条件,因为北京风沙比较大,空气比较脏一点,所以我们把灰色的体系用到园区里面,风格定制也是给园区带来了特殊性和唯一性。

院落也是采用中国式的做法,中国传统的建筑都是院落式来布局的。

我们在景观领域做了大量中国元素的引入,通过中国元素的景观或者园林的设计手法直接采纳到园区设计里面,包括主脉络的设计,从整个门式结构外面,城市客厅这期起承转合,这样一个大的脉络,把所有的景观体系串起来。同时我们这个景观的形式也引入了清泉时尚流,都是流线的景观设施流线,还有岛式的绿化。这是当时设计的时候,门式的产业服务中心的城市广场这个位置,大家可以方便的进入,外面有一些岛式的绿化,大家从广场进入了,它的形式上,我们希望中国元素的处理,同时下到下沉庭院之后也是这样,到下沉庭院之后又进一步的强化我们的中国元素的设计理念,海外三山,中国古代园林里面有蓬莱、郢州这样的传说,秦始皇去东边找山,找海外三山,我们把这个理念也用到里面,抽象的认为这些就是以岛的形式出现,我们在大台阶下面放了水体,沿着大台阶叠落,更加灵活一些,台阶旁边有竹林的设施。

回到我们一开始所倡导的理念,三态合一的,精准的功能业态、宜人的空间形态、低碳的环境生态,有生命的产业园区。我们华通国际也是一个综合的服务机构,园区的设计不仅仅是建筑的设计,是全流程理念的设计,我们刚才看到的案例是从规划到建筑、到景观、到室内,全是我们全流程的服务下来的,我本人来把它主持做完的,这样就不会有脱节,融合在一起是综合的规划平台,同时园区也需要全流程服务平台,包括策划、园区投融资、招商、运营等等,我们公司还有关于园区的招商部,刚才那个案例也在协助甲方一起来做招商,前期有策划的产业研究院,这样对于园癫痫病人不能吃什么区的产业定位,这个园区到底是定哪个大的产业领域以及它的功能业态,我们还有相关的产业医院,这样是全流程的综合规划平台。

我们认为设计不只是在纸面上的,而是更大范围的宏观理念,这样才能最终实现有生命的产业园!